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构建节约集约用地新机制

节约集约用地之我见

发布时间:2013-07-31 15:51文章来源:金沙国际娱城送彩金 作者: 南京市国土地资源信息中心 李世平 打印

 

  一、土地利用存在的问题

  (一)农村住房空置、宅基地用地浪费

  部分村镇规划不完善,盲目建设、随意性大,忽视对旧宅基地的改造利用,求新求大,有些三口之家农村居民,住房面积达三、四百平方米、院落巨大用地面积多大四、五百平方米。结合南京现状,我们发现一些地区的农村户均居民点用地面积,远超国家规定标准的上限150 m2。此外,工业化城市化的发展,农村居民村进乡、进城、城市由小进大,农村住房空置,宅基地用地严重浪费。

  

  (二)缺乏统筹规划、重复建设严重

  经济发展没有大局观,区域规划缺乏统筹和合理分工;各省之间、城市间、部门间缺乏协调与统筹,对同一项目、同一产品,只要利大,一哄而上,盲目建设。如江苏长江沿线港口建设,从南京到上海约300公里的长江沿岸建成或正在建设的万吨级码头有100多个,江阴以下段40多公里,建有近40座万吨级码头,几乎码头成江岸,江岸就是港;由于港口众多,建成后的港口利用率低、无效益可谈。这种缺乏统筹规划的建设,浪费土地、浪费财力。

  (三)过渡郊区化--“逆城市化发展”

  近年来,我国大城市的发展也呈现出类似于“逆城市化”现象。在城市郊区,房地产商开发出大片人居环境良好的商品用房,城市中心的人口大量外迁,新的大规模的开发区、产业园、科技园、大学城在郊区崛起;一个个城市新区和城市次中心拔地而起。南京城市发展呈现明显的郊区化趋势,自2001年提出“一疏散、三集中”和“一城三区”重大城市发展战略后,城市建设重心已经跳出老城,老城区人口密度逐年下降,河西新城区和仙林、东山、江北三个新市区的城市发展框架初步拉开,南京城区面积由原来的243平方公里拓展到600多平方公里。随着跨江发展战略的实施,南京城区将进一步扩大,大片土地将被占用。

  (四)土地闲置、利用率低

  在工业用地采用招拍挂方式出让之前,部分企业工业用地使用权的取得成本偏低,一定程度上造成工厂“花园式”甚至“铺大饼”式的建设。杭州市提出2020年城市规模将达1200平方公里(相当于目前的三倍),郑州市提出2020年城市规模将达到900平方公里(相当于目前的四倍),世界大都市的风声响彻一片。这些不切实际的规划,加之违规用地,造成大量土地闲置与浪费,大大降低了土地使用效率。

  二 土地粗放利用的原因

  一是缺乏认识。我国人均拥有国土量与人均耕地面积只有世界平均水平的1/3和1/5,土地资源质量也很差,全国沙漠、荒山占国土的70%以上,可耕国土面积少且后备可开垦资源严重不足。土地资源不足,忧患意识缺乏。

  二是政绩工程、利益驱动。自改革开放三十年来,尤其是在国有土地有偿使用以来,地方政府为了自身利益、自身政绩,不顾科学用地原则、无规划、无原则地对国有土地进行大肆掠夺性有偿出让国有土地使用权,“地王”、“标王”一现再现。

  三是本位主严重,缺乏统筹与规划。区域之间缺乏协调,缺乏统筹与整体规划;同一城市之间互相独立,唯利行之。江苏金坛,各乡镇都有“小农药”、“服装厂”,真乃全国“农药之乡”、“服装之城”。

  四是标新立异。当地政府为了树形象做政绩,特地制造一些“特大”—广场、“特高”—大楼(地标)、“特宽”—马路等,“特”字项目,乱占土地、浪费土地。

  五是过渡郊区化。过渡郊区化的原因:一是地方政府获利心态,追逐眼前利益。市场经济的推波助澜,由于利益驱动和土地私有,大城市周边的小城镇政府竞相吸引房地产开发商进行开发建设,当地政府也愿意出卖农田获得利润。二是交通条件的改善。私人小汽车的普及和高速公路网的形成,使在郊区居住,到市中心工作、购物和娱乐成为可能。三是政府的政策强化作用。大规模建设城市公益福利设施和具有远期效益的工程项目,这些道路、桥梁、地下管线、公园等设施的建设为大规模郊区化奠定了基础。

  三、土地粗放利用产生的危害

  一是土地资源浪费严重。江苏全省年流失农田数十万亩。

  二是经济成本居高不下。郊区化造成通勤成本高,出行时间长。过低人口密度还大大增加了公共交通、教育、文化、警力等社会服务和水、电、气、垃圾处理等基础设施的人均开支。

  三是生态环境破坏愈演愈烈。自然原野和乡村大片地消失,取而代之的是毫无差别的低密度住宅区,在这片大陆遗存了几千万年的物种大批灭绝。生活污水对环境的污染增加。汽车废气污染严重。

  四是资源能源消耗量大。郊区化使人们对汽车产生高度依赖,美国的生活服务设施都按照汽车的距离设计修建,美国的城市的高能耗成为世界之最。

  五是加剧了贫富差距等一系列社会问题。城郊间贫富分布的不均衡加剧了种族、阶层间的文化冲突,形成了相互割裂的社会圈层,带来了一系列社会问题。

  四、节约集约用地的潜力

  一是盘活城镇国有土地。我国城镇规划范围内有数百万亩的存量土地,兼之“腾笼换鸟”“退二进三”建设标准厂房、向空中、地下发展,在相同的土地上也可以产生更大的社会、经济效益。

  二是加速新农村建设。我国农村建设用地包括:农村居民宅基地、农村村庄用地、农村乡镇工业用地。特点是:村庄分布散、用地数量大,全国总量为2.48亿亩,农民宅基地均量大、空置多,全国农民宅基总量为1.8亿亩,用地粗放浪费大。加快新农村建设,节约集约土地潜力巨大,南京市可节约村庄建设用地198平方公里左右。

  

  三是提高土地质量。我国有大约9亿亩中低产农田,可以通过土地整理提高质量,提高生产能力;工矿、交通的废弃用地约有2亿亩,可以通过复垦、治理,重新利用,变废矿荒山弃路为宜建可耕之地。

  五、节约集约用地的措施

  1、整合农村居民点用地。加快新农村建设,统筹规划,整合分散农村居民村庄,加大对农村宅基地的审批监管力度,限制超面积、超标准的建设宅基地,有效地利用土地,整合土地资源。

  2、规划先导,合理安排。加快“城中村”“城中厂”改造。

  3、工业企业用地。加快产业集群建设,多建设标准厂房、厂区。

  4、盘活土地资产。加快改制后企业土地的置换与利用。

  5、提高效率。杜绝闲置、废弃土地,采取政策与经济相结合的手段。

  6、改变思路、拓展空间。土地利用不能仅仅思考地表利用与效益,拓展地上、地下空间的利用,充分体现了土地的有效与高效。

  7、综合采用经济杠杆,调节土地资源的高效利用。用价格这一经济杠杆对土地资产流失与土地不合理使用进行有效控制,利用市场这个“无形的手”,对土地资源进行合理配置。用税收、金融政策的影响力,不同区位的土地征收不同税率的土地使用税,调整土地出让金、税收达到用地结构、利用程度节约集约。

  8、加强土地利用跟踪管理、动态监督。土地利用状态不断变化、发展,跟踪检查不可或缺。对具体项目可实行建设用地挂牌制度,即在施工现场悬挂《建设用地许可证》,工作人员定期或不定期的予以巡回检查,发现问题立即要求整改。对区域性管理,可采用航拍、遥感监测等方式进行动态跟踪管理。

  9、打击土地违法行为、规范土地市场。坚决打击违反土地利用总体规划和年度计划“以租代征”、未批先占先用等,擅自扩大农民集体所有土地使用范围,违法提供建设用地搞非农建设、闲置土地等现象,规范土地市场。

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